Indivision
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Principe
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Les concubins achètent tous deux le logement et
en deviennent propriétaires indivis.
Ils ne détiennent pas forcément une part égale du
bien : l'acte d'achat précise dans quelle proportion chacun est
propriétaire du bien, quelles que soient les modalités d'acquisition et
notamment les modalités d’un éventuel d'emprunt.
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Avantages
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C’est la solution la plus simple et la plus
courante.
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Inconvénients
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- Chaque propriétaire, et donc chaque concubin,
peut demander à vendre sa part à tout moment.
- En cas de décès de l’un des concubins, les
héritiers (enfants, ascendants, frères et sœurs notamment) sont en droit de
demander également la vente de leur part.
- La cession de parts entre propriétaires indivis
est soumise aux droits d'enregistrement au taux normal (5,09% en 2011).
- Lorsque la répartition de la propriété du bien
mentionnée à l’acte ne correspond pas à la réalité de l’apport de chacun (par
exemple, il est mentionné que chacun a apporté 50% du prix mais en réalité,
l’un a apporté 75% et l’autre 25% seulement), Le fisc peut considérer qu’il
s’agit d’une donation déguisée et réclamer des droits se montant à 60% de la
somme ainsi transmise. En cas de séparation des concubins, celui qui a
engagé plus de fonds que l’autre devra prouver qu’il a consenti un prêt et
non une donation s’il veut récupérer les sommes engagées.
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Conseils
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- Signer une convention d'indivision chez un
notaire : cette convention est d’une durée maximale de 5 ans mais elle
est renouvelable. Elle interdit toute vente ou partage pendant cette durée.
- Prévoir l'insertion d'une clause de rachat au
profit du survivant : en cas de décès d’un concubin, l’autre pourra
racheter leurs quotes-parts aux héritiers du défunt.
- Si les concubins ont investi des sommes
inégales dans le bien sans en faire mention sur l’acte d’achat, ils peuvent
établir un contrat de prêt au moment de la signature de l’acte. En l’absence
de contrat de prêt, le concubin qui a apporté la part la plus petite peut,
lorsqu’il le souhaite, établir une reconnaissance de dette ou reconnaître la
dette dans une clause de son testament.
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Société civile
immobilière (SCI)
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Principe
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Avant d’acheter leur bien immobilier, les
concubins créent une société civile immobilière. Ils apportent alors un
capital égal au montant de la transaction : ils détiennent alors des
parts de la SCI. C’est cette société qui est la propriétaire du bien.
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Avantages
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- Il est plus facile de partager un patrimoine
constitué de parts sociales.
- En cas de décès d’un concubin, les héritiers
ont moins de pouvoirs qu’en cas d’indivision car les décisions se prennent à
la majorité stipulée dans les statuts. Le concubin survivant est mieux
représenté et ne se trouve pas totalement à la merci de la décision des
héritiers.
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Inconvénients
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- Sur le plan fiscal, la SCI ne permet pas de
transmettre le bien à des conditions fiscalement avantageuses mais certains
mécanismes (comme le démembrement croisé des parts ou l’insertion d’une
clause d’agrément dans les statuts de la SCI) permettent de limiter ces
inconvénients.
- Le fonctionnement de la SCI est relativement
lourd et couteux (frais administratifs et comptables).
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Tontine ou « clause
d’accroissement »
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Principe
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Il s’agit pour plusieurs personnes, par exemple
deux concubins, d’acheter un même
bien, meuble ou immeuble, en commun.
La clause est insérée dans l’acte d’achat :
elle prévoit que le bien reviendra en pleine propriété au dernier des
survivants, après le décès de tous les autres co-acquéreurs.
Le survivant est supposé avoir été seul
propriétaire du bien depuis le jour de l'acquisition et ses co-acquéreurs,
décédés avant lui, sont supposés n'avoir jamais possédé ce bien.
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Avantages
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- Le bien est censé n'avoir jamais fait partie du
patrimoine du défunt : le bien ne fait pas partie de la succession
et échappe ainsi aux règles de la
réserve héréditaire (il n’est pas comptabilisé dans le calcul de la part
revenant aux héritiers réservataires tels que les enfants) et des libéralités
(il n’est pas soumis aux droits de mutation de 60%), ce qui est avantageux
pour le concubin survivant.
- Lorsque le bien constitue la résidence
principale des personnes concernées au moment du décès, le concubin survivant
ne paie que les droits de mutation à titre onéreux peu élevés, à condition
que la valeur du bien ne dépasse pas 76 000 € (en 2011).
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Inconvénients
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- Le plafond d'exonération est bas pour un bien
immobilier (76 000 euros en 2011).
- Il faut l’accord des deux concubins pour vendre
ou attendre le décès de l’un d’eux.
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